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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息 ，受到业内广泛关注 。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房 ，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20% 的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题 ，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论 。那么，背后真相到底是怎样 的 ？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付 的问题 ，退房违约金也 是购房合同中约定 的。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多 的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传 的这家有付款问题 ，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的是 ，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言 ，共有产权住房， 是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积、销售价格 、使用和处分权利等，面向符合条件 的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价 、出让条件等作出规定 。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策 ，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次 的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言 ，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的 ，购房者与区属国企 的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例 ，个人承担购房总价款的70% 、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权 ，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21% ，政策付款30%，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次 的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次的人才 ，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购 ，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入 ，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过 ，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据 ，2019年 的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨 ，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交 的主力 。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变。此外 ，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团 、城发集团 、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定 ；以限定价格购买的面积 ，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应 的管理办法 ，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才 、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发 的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大。但问题是 ，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题。从这个角度看 ，上述情况不会 是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题 ，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年 的高点 ，一 是人口实现跨越式增长的概率不大 ，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。

卡梅隆为何这次没能创造票房奇迹******

　　12月16日 ，由詹姆斯·卡梅隆执导的《阿凡达：水之道》在国内公映 。公映前，该片被寄予厚望 ，认为是一部“救市之作”。但事与愿违 ，该片上映11天，只取得了7.31亿元 的票房，这个成绩远不如2010年在内地公映 的《阿凡达》 。卡梅隆曾经在采访中说过 ，《阿凡达 ：水之道》 的全球票房要能达到影史前三四名 的水准，才可以保证收支平衡 。现在看来，这个愿望难度有点大。

　　曾经凭借《泰坦尼克号》和《阿凡达》两次在中国内地市场上创下票房奇迹的卡梅隆，为何这次却票房失灵了呢？

　　原因是多方面 的 ，既有外部的原因 ，也有这个电影本身的问题。

　　先说外部原因 。奥密克戎还在国内流行，目前不少观众还是选择暂时不进电影院 ，这是客观存在 的事实 。不过随着形势 的向好 ，相信部分观众会陆续进电影院补看 。

　　观众对于该片的最大吐槽 ，来自于过于简单的剧情 、不够深刻的主题和相比前作缩水很多 的战争场面。

　　卡梅隆以往 的影片在叙事上都非常紧凑 ，他喜欢线性叙事，即便像《泰坦尼克号》中不得不穿插回忆画面，整部影片也 是按照线性叙事来进行，这保证了观众在观看时的流畅性。其次，卡梅隆 的以往电影，都是紧紧围绕着一对主人公 的故事而展开 的，比如《泰坦尼克号》中 的罗丝和杰克 ，《阿凡达》中的杰克和涅提妮。观众跟着主人公 的视角进入故事环境 ，感受着他们 的喜怒哀乐，这也 是好莱坞大片最常见的叙事技巧 。

　　但这一切 ，在《阿凡达 ：水之道》中有了很大 的改变 ，说这是一部“非典型卡梅隆电影”一点也不过分 。该片是一部群像戏，这在卡梅隆电影中还是首次 。

　　《阿凡达 ：水之道》片长193分钟，由于影片将很大篇幅给了孩子 ，因此整个故事看起来有点散漫，观众也反映观看过程中自己“都走神了” 。在《阿凡达》最后，库尔奇少校率领的海军陆战队跟杰克率领的潘多拉星球上的部落人展开了大决战，气势恢宏。相比之下，《阿凡达：水之道》结尾处 的决战 ，只是发生在一艘捕鲲船上，战斗场面的巨大落差，也让很多观众看得不够过瘾。

　　《阿凡达 ：水之道》过于浅显的主题也让不少观众诟病 。

　　《阿凡达》刚上映 的时候 ，观众对3D电脑特效惊为天人。但经过了这些年的发展 ，电脑特效和数字技术已经司空见惯 ，现在再看《阿凡达 ：水之道》，惊艳指数明显下降 。这些年来最大的变化就是中国电影 的崛起 ，尤其 是出现了像《流浪地球》这样的爆款科幻电影 ，虽然在整体制作上跟好莱坞大片还有距离 ，但《流浪地球》讲述的却是中国人自己 的故事和科幻观，有了这些底气 ，好莱坞的那些情节简单的大片也就越来越不好使了。（王金跃）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）